文/夏賓 

　　存量房貸下調(diào)方案終于來了！

　　10月31日成為關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，在此之前，銀行將統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整；在此之后，滿足條件的借款人可以按一定規(guī)則，與銀行自主協(xié)商，通過新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更合同條款，以降低存量房貸利率。

　　10月31日前批量調(diào)整

　　市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制9月29日發(fā)布的倡議明確，2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對(duì)符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　　批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

　　根據(jù)倡議，對(duì)于LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前全國范圍內(nèi)只有北京、上海、深圳三地的新發(fā)放商業(yè)住房貸款存在政策利率下限，首套房為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，二套房則均比LPR減30個(gè)基點(diǎn)要高。

　　換言之，此次對(duì)符合條件的存量房貸批量調(diào)整，除北京、上海、深圳的二套房存量房貸利率以外，都將享受LPR減30個(gè)基點(diǎn)的政策紅利。

　　例如，目前北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為減5個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為減25個(gè)基點(diǎn)。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為減5個(gè)基點(diǎn)和減25個(gè)基點(diǎn)，而不是30個(gè)基點(diǎn)。

　　批量調(diào)整后個(gè)體有差異

　　中新社國是直通車了解到，由于重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30基點(diǎn)所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

　　以2020年6月在北京購買首套房的借款人為例，目前其首套商業(yè)貸款利率為4.75%，為目前執(zhí)行的4.2%LPR加點(diǎn)55個(gè)基點(diǎn)形成，在10月31日前批量調(diào)整后房貸利率將降為3.9%。

　　假設(shè)其重定價(jià)日為2025年1月1日，那么其最新的存量房貸利率會(huì)變成12月的LPR減30個(gè)基點(diǎn)，若從目前到12月底LPR不再變化，其存量房貸利率將進(jìn)一步降為3.55%。

　　在批量調(diào)整的LPR加減點(diǎn)和重定價(jià)日兩次“減負(fù)”后，該借款人的存量房貸利率會(huì)從4.75%到3.55%。

　　LPR加點(diǎn)幅度未來允許變更

　　目前而言，根據(jù)合同約定，存量房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度(加點(diǎn)幅度可為負(fù)值)形成，加點(diǎn)幅度主要反映合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會(huì)在重定價(jià)后跟隨LPR同幅度變化。

　　有專家表示，考慮到房貸期限普遍較長(zhǎng)(最長(zhǎng)可達(dá)30年)，在合同存續(xù)期間，市場(chǎng)供求形勢(shì)、借款人的收入、財(cái)產(chǎn)和信用狀況等因素均可能發(fā)生變化。當(dāng)這些因素發(fā)生較大變化時(shí)，加點(diǎn)仍保持不變，可能導(dǎo)致對(duì)合同一方較為不利，需要允許以適當(dāng)方式變更合同，維護(hù)合同的公平性。

　　根據(jù)央行發(fā)布的最新公告，其進(jìn)一步深化利率市場(chǎng)化改革，通過增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，完善房貸利率定價(jià)機(jī)制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，引導(dǎo)存量房貸利率適時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。

　　自2024年10月起，每季度第一個(gè)月，中國央行將在官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。

　　重定價(jià)周期可協(xié)商調(diào)整

　　重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。

　　過去較長(zhǎng)一段時(shí)間，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風(fēng)險(xiǎn)管理水平等客觀條件，中長(zhǎng)期貸款利率一般一年確定一次，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期也要求最短為1年。

　　隨著商業(yè)銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動(dòng)利率貸款都可由借貸雙方協(xié)商確定重定價(jià)周期。為提高貨幣政策傳導(dǎo)效率，中國央行此次取消了對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

　　對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

　　對(duì)于存量房貸，在10月的批量調(diào)整階段，若一對(duì)一協(xié)商重定價(jià)周期，將嚴(yán)重影響批量調(diào)整進(jìn)度，拖延借款人享受低利率的時(shí)間。

　　因此，商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先調(diào)整存量房貸利率的加點(diǎn)幅度，暫不調(diào)整重定價(jià)周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場(chǎng)化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。